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北京最大的碼農聚集居住區——昌平南部板塊，最近新盤賣房速度快速下降。
6 月 30 日，開盤前期望值很高的中海未來之境一口氣拿了 6 棟樓、342 套房的預售證，兩個月過去，去化率只有 23.7%，成交價格也是擦著底部。
數據來源：北京市住建委，時間截至 9 月 2 日
取證更早的越秀星耀未來，第一期 930 套房源預售至今整整 5 個月，去化率只有 17.5%。
之前賣得不錯的某項目，9 月提高了渠道傭金點位，開始花更多的錢搶客源。
與此同時，以熱門板塊朱辛莊為代表，昌平南部樓盤從今年二季度開始暗暗集中降價。
根據京樓銷售排行榜定期公布的數據，我們整理出昌平南部區域中近一年作為成交主力的樓盤的價格變動情況。結論：近一年價格承壓，最近 5 個月的成交價加速下降。
數據來源：京樓銷售排行榜
以朱辛莊為代表的昌平南部區域，曾經是北京五環外最抗跌、成交最熱的地方，現在也頂不住壓力了。
昌平南部樓市走弱有兩個主要原因：二手房價格坍塌和新房供應放量。
當下樓市很容易進入一下向下螺旋：新房供應量越大，二手房越跌，二手房越跌，新房越賣不出去，價格不斷下壓。西紅門、順義就是先例，接下來可能輪到昌平了。
01
二手房是新房價值的參照系，再新的新房，業主買了之后，它的性質就變成了二手房。因此，二手房的價格一定會影響新房購買者的心理預期。
今年以來，昌平南部作為成交主力的地鐵昌平線沿線區域的二手房市場快速陷入價格坍塌。
先看一張圖，這是 58 安居客監測的昌平南部主要板塊的二手房掛牌數據，回龍觀、沙河兩個板塊價格下拉幅度非常大，近一年跌幅高達 14.18%、11.41%。
數據來源：58 安居客
最近一年，北京全市的二手房掛牌價格跌幅為 9.25%，整個昌平區的二手房掛牌價格跌幅為 10.02%。回龍觀、沙河這兩個區域的價格下降壓力明顯大于整個市場。
北京全市數據，數據來源：58 安居客
昌平區數據，數據來源：58 安居客
部分成交熱門的二手房小區出現了"領跌"。比如，被譽為是回龍觀區域流通神盤的融澤嘉園，8 月初成交的這套 104.35 平米的高樓層房源，四年前同類型房源的成交價在 670 萬，跌幅高達 35.1%。
另一個成交活躍度很高的小區龍騰苑，這套中間樓層房源從高點下跌超 41%。
流星花園也是一樣的趨勢。
沙河板塊的高端項目也不例外。麗春湖院子的新房成交價很堅挺，但二手房相比高點下跌超 30%，業主一套房子的資產消失了近 800 萬。
并且，下跌趨勢是在今年集中出現的，特別是今年 4 月以來，走出了下跌加速度。
回龍觀板塊二手房掛牌價格走勢，數據來源：58 安居客
沙河板塊二手房掛牌價格走勢，數據來源：58 安居客
之前，依靠中關村、西二旗的碼農們的強大支付能力，臨近海淀的回龍觀、霍營、沙河等板塊的房價一直比較堅挺，開發商也很愿意在這個區域拿地做項目。但今年二季度開始，碼農們的"上車"熱情退卻，新的在售項目壓力不斷加大。
往前回顧一下，能看到一個非常明顯的縮量、加壓趨勢。2023 年，昌平新建住宅月均成交 557.5 套；2024 年，月均成交 388 套；2025 年前 8 個月，月均成交 365 套，其中 7 月、8 月分別只有 345 套、292 套。
伴隨著之前交了定金的客戶轉入網簽，在售項目的新一茬蓄客開始乏力。成交量下跌，下一步就是價格下跌。
02
導致昌平南部形成目前局勢的，還有另外一個重要原因：供應量太大了。
樓市下行期，土地市場也會變冷，所以政府會優先推比較熱門板塊的土地上架交易，昌平南部區域就在優先之列。
據蜂碩蜜居統計，目前昌平樓市即將入市的地塊有昌平區東小口鎮賀村中灘村組團 CP02-0405-0001 地塊、0002 地塊和 0005 地塊，東小口城中村項目，朱辛莊 CP01-0801-0055 地塊，北七家歇甲地塊，加上在售的越秀星樾，寰宇未來，龍湖觀萃，星耀未來，觀堂府，嘉境里，未來之境，國譽燕園朗潤等，昌平的新房供應將突破 1 萬套。
特別是朱辛莊 CP01-0801-0055 地塊調規，從工業用地變成住宅用地，加劇了市場擔心。以前業內普遍認為昌平南部的供需相對平衡，好地塊比較稀缺，但現在這個邏輯不成立了。
目前，昌平 1-8 月合計成交 2921 套，全年成交量預計不到五千套，1 萬套的供應量已經足夠賣兩年。
圖片來源：蜂碩蜜居
供應過量，開發商的項目之間會形成內卷，卷的結果就是新產品和存量項目之間拉開明顯的代際差，從而導致老庫存項目和二手房不得不靠降價換成交，這些項目的降價又反過來對新項目形成壓力，讓新項目更卷產品，或者跟著一起打價格戰。
在供應量大的區域，一旦成交量下行，就會有項目降價，以價換量，但一旦開始降價，下跌趨勢就很難止住，最終降價過快，又會瓦解購房者的信心，反過來讓購房者對降價促銷脫敏，成交量繼續下跌。這是一個讓操盤手們非常無奈的現象。
之前在西紅門、大瓦窯等板塊，這個邏輯一再被印證。所以，一旦出現"惡性降價"，市場監管者會出手制止，避免市場陷入坍塌。
另外還有一個趨勢值得關注，目前北京樓市的成交開始向城區集中，呈現出郊區跌量，城區上漲的跡象。
可以看出，海淀、朝陽、豐臺等市六區成交量上漲，大興、順義、房山、昌平等近郊走的是縮量趨勢。這是一次從外向內的資產換倉。
03
北京有個很奇特的現象：北邊 5.5 環的房子，比南邊 5 環內的房子還貴。
以近期兩個關注度高的新房項目為例，位于北京北部 5.5 環的中海未來之境成交均價接近 6.2 萬 / 平米，而南部五環內的元啟成交均價只有 5.3 萬 / 平米。南北差異帶來的"同環價差"超過了 1 萬 / 平米。
造成這種現象的主要原因是北部的昌平承接了海淀、朝陽的外溢客戶，特別是昌平沙河、回龍觀、東小口等幾個板塊，承接的是海淀外溢客群，背后有海淀互聯網和科技產業產線形成的龐大的"碼農"購房群。
成交數據來源：北京市住建委官網
在海淀的互聯網、科技園區上班的大小廠員工們，一般都會沿著地鐵昌平線、京藏和京新兩條高速就近進入昌平南部，解決居住問題。多年積累，昌平南部區域聚集了北京最大的碼農群體。
互聯網科技企業還提供了源源不斷的新鮮血液進入這個板塊的樓市，他們數量充足、需求穩定、支付能力超強，對產品也沒那么挑剔，一直以來都是北京樓市中難得的高質量客戶。
在他們的托舉下，昌平南部板塊常年穩居北京樓市熱門。這個區域房子不愁賣，且能賣上價，因此廣受開發商鐘愛。
但現在，樓市結構正在變化，海淀、朝陽，甚至東城都開始有大批土地供應，新項目入市，將之前準備外溢的群體拉回了城區。再加上大興、順義、昌平形成的天量供應和降價趨勢，從內城外溢出去的客戶越來越少，外圍近郊的購買力蓄水池不斷下降，曾經的熱門板塊也難以為繼，補跌已經必然。
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